Sickereffekte am Wohnungsmarkt.

Aengevelt: Jede Neubauwohnung entlastet den Wohnungsmarkt.

DIP-Partner Aengevelt Immobilien greift jahrzehntelange Markterkenntnisse und diese unterlegende Forschungsergebnisse auf, die belegen, dass jede neu gebaute Wohnung –selbst im Luxussegment – dazu beiträgt, angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten. Das Immobilienhaus widerlegt damit die fachlich unberechtigte Kritik an den sogenannten Sickereffekten, die immer noch in populären Medien und im politischen Raum verbreitet wird. Zwar variieren die Sickereffekte nach dem Typ der fertiggestellten Wohnung, es lassen sich indessen in hohem Umfang Entlastungseffekte nachweisen, die insbesondere auch Haushalten mit geringerem Einkommen zugutekommen.

In den strukturstarken Großstädten, Universitätsstädten und Ballungsräumen ist zu beobachten, dass sich der seit den Jahren 2008/2009 bildende Wohnungsmangel nahezu kontinuierlich verschärft, weil schon rein quantitativ betrachtet die Baufertigstellungen nicht mehr mit der Zunahme der Zahl der Privathaushalte mithalten. Die chronisch zunehmende Knappheit des Wohnungsangebots wird leicht erkennbar auch durch den Anstieg des Mietpreisniveaus reflektiert, der seit knapp zwei Jahrzehnten deutlich über dem Anstieg der Lebenshaltungskosten liegt. Die in den letzten Jahren realisierten Neubauleistungen lagen mit aktuell nur noch etwa 250.000 Wohneinheiten p.a. weit unter dem Bedarf, den Aengevelt inklusive Ersatz- und Nachholbedarf mit jährlich 600.000 beziffert – eine Neubauleistung, die zuletzt in den 1990er Jahren erreicht wurde.

Aus sozialpolitischer Sicht besonders bedürftige Gruppen sind einkommensschwächere Haushalte, Familien, Senioren, Menschen mit Behinderung und in diesen Zielgruppen Haus-halte, die noch über keine passende Wohnung verfügen, weil sie erst einen Haushalt gründen wollen oder aufgrund von Ausbildung, Studium, Arbeitsplatz oder aus privaten Gründen „gezwungen“ sind, in eine Stadt oder Region mit unzureichendem Wohnungsangebot zu ziehen. Der Bau von öffentlich geförderten Wohnungen, teilweise mit Ausrichtung auf besondere Zielgruppen, kommt einkommensschwächeren Gruppen unmittelbar zugute. Wegen des hohen Subventionsaufwandes pro Wohneinheit konnten zuletzt aber nur rund 62.000 Sozialwohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, was weit unter dem Bedarf liegt. Die Masse der einkommensschwächeren Haushalte muss deshalb mangels passenden Angebots mit vergleichsweise preisgünstigen Bestandswohnungen versorgt werden.

Wenn sich aktuell Wohnungsneubau überhaupt annähernd wirtschaftlich darstellen lässt, dann überwiegend im Segment hochpreisiger Neubauwohnungen. Sowohl im Bereich des selbstgenutzten Wohneigentums als auch freifinanzierter Mietwohnungen lässt sich der Wohnungsneubau durch wesentlich geringere Förderbeträge stimulieren als im Sektor des Sozialen Wohnungsbaus. Dies ist auch sozialpolitisch vertretbar, weil selbst eine neu errichtete Luxuswohnung bedürftigen Haushalten zugutekommt, indem durch das umzugsbedingte Freiwerden im Bestand Umzugsketten ausgelöst werden, also ein Sickereffekt bewirkt wird.

Die Wirksamkeit der Sickereffekte wird jedoch immer wieder bestritten. Selbst die renommierte Immobilien Zeitung veröffentlich auf ihrer Website einen Link zu einer Folge der Satiresendung „Die Anstalt“ vom Dezember 2025, die die Sickereffekte bestreitet. Die Sendung zitiert dabei aus einem Sachstandsbericht der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestags zum Thema „Sickereffekt im Wohnungsmarkt“, der zu einer skeptischen Bewertung der Sickereffekte auf angespannten Wohnungsmärkten kommt. Dass die Wissenschaftlichen Dienste ein Pamphlet zitieren, das „mehr als 200 Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler unterschrieben haben“, hält Aengevelt für irreführend, zumal auch zahlreiche Unterzeichner offenbar nicht einschlägig ausgewiesen sind.

Aengevelt hat sechs empirische Studien ausgewertet, die zwischen 1978 und 2020 veröffentlicht wurden und die durch über 270.000 Neubauten ausgelöste Umzugsketten in einem guten Dutzend Städte analysierten, darunter überwiegend in angespannten Wohnungsmarktregionen. Im Mittel wurden durch einen Wohnungsneubau 2,8 bis 3,3 Umzüge ausgelöst, so dass tatsächlich Bestandswohnungen auf einem niedrigeren Preisniveau freiwurden. Zudem ermittelte die genannten Forschungsergebnisse bestätigend auch die dazu durchgeführte Vertiefungsstudie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) städteübergreifend, dass pro 100 Neubauwohnungen, je nach Wohnungstyp, im Rahmen der Umzugsketten bis zu 269 Bestandswohnungen freiwurden. Besonders lange Umzugsketten wurden beim Neubau von Gruppenwohnprojekten, Einfamilienhäusern und betreuten Wohnungen beobachtet. Der Eigenheimbau führt auch dazu, dass insbesondere Familien vom Sickereffekt profitieren.

Gegen Sickereffekte wird häufig eingewandt, dass Umzugsketten abreißen, wenn Haushaltsgründer oder Zuzügler in eine freigezogene Wohnung einziehen. Aber in diesen Fällen bedeutet ein frühzeitiges Abreißen der Umzugskette, dass der angestrebte Versorgungseffekt bereits erreicht ist. So führt der Bau von Mikroapartments meist unmittelbar dazu, dass ein bedürftiger studentischer Haushalt mit Wohnraum versorgt wird, der in einer anderen Stadt oder Gemeinde einen Studienplatz erhalten hat. Mikroapartments weisen darüber hinaus auch eine besonders hohe Flächeneffizienz auf.

Die Metastudie des empirica-Instituts kommt zum Ergebnis, dass alle untersuchten Sickerstudien festgestellt haben, dass die Mehrzahl der umziehenden Haushalte ihre Wohnfläche und ihre Wohnqualität verbessern konnte. Auch wurden die angestrebten sozialpolitischen Wirkungen in erheblichen Umfang erreicht, wenn empirica feststellt: „Der Sickereffekt verschafft also in 50 % aller Fälle Haushalten mit höchstens durchschnittlichem Einkommen und in mindestens 25 % aller Fälle sogar Haushalten mit weit unterdurchschnittlichem Einkommen eine neue und in der Regel auch größere oder besser ausgestattete Wohnung.“

Die Kritik an den Sickereffekten, die sich vor allem auf die Länge der Umzugsketten stützt, beruht nach Einschätzung von Aengevelt Research auf mehreren Denkfehlern: Erstens ist der wohnungspolitisch erwünschte Versorgungseffekt häufig bereits erreicht, wenn eine Umzugskette abbricht. Zweitens werden bedürftigen Haushalten preistreibende Konkurrenten am Wohnungsmarkt erspart, wenn sozial stärkere Haushalte mit einer Neubauwohnung versorgt werden.