Rahmenbedingungen für private Kleinvermieter.

Politik vermindert Mietwohnungsangebot.

DIP-Partner Aengevelt Immobilien prognostiziert, dass sich das Angebot an preisgünstigen Mietwohnungen weiter verringert, weil die dazu gesetzten politischen Rahmenbedingungen das Vermieten weiterhin beeinträchtigen, anstatt zu fördern. Nach Analysen von Aengevelt Rechearch können bis zu drei Millionen Mietwohnungen angebotsverknappend verlorengehen, weil private Kleinvermieter ihre Wohnungen (länger) leer stehen lassen, in Zweit- oder Ferienwohnungen umwandeln, zweckentfremden oder an Eigennutzer verkaufen.

Am 28. Mai 2026 beklagte Kai Warnecke, der Vorsitzende des Eigentümerverbands Haus & Grund, dass politische Regulierungen, zuletzt die geplante Novellierung des Heizungsgesetzes, das Vermieten von Wohnungen weiter zunehmend unattraktiv machen. Warnecke wörtlich: „Wir werden vielen Vermietern deshalb nicht empfehlen können, ihre Wohnungen weiter zu vermieten.“ Warnecke führte aus, dass bis zu drei Millionen Mietwohnungen aus der Vermietung fallen könnten. Die Vorsitzende des Sozialverbands Deutschland, Michaela Engelmeier, bekräftigte vor diesem Hintergrund die Befürchtung, dass Millionen Mietwohnungen verlorengehen könnten, so dass sich die Wohnungsnot in angebotsschwachen Großstädten weiter verschärft.

Nach den Ergebnissen des Zensus 2022 werden 64 % der rund 25 Mio. Mietwohnungen in Deutschland von etwa 5,5 Mio. privaten Kleinvermietern bereitgestellt. Nach Erhebungen des Sozio-ökonomischen Panels erzielen private Kleinvermieter im Mittel jährliche Nettomieteinnahmen von rund 5.500 Euro, so dass diese Kreise durch die Wohnungsvermietung lediglich Nebeneinnahmen erzielen.

Aengevelt Research analysierte namentlich gekennzeichnete Kommentare, die private Kleinvermieter als Reaktion auf die Berichterstattung zu dem Thema in verschiedenen sozialen Medien posteten (Focus Online, Facebook, X) und fasst die Ergebnisse folgendermaßen zusammen:

• Private Kleinvermieter vermieten häufig günstige Altbauwohnungen zu Mieten, die vielfach deutlich unterhalb des Mietspiegelniveaus liegen.
• Unter Berücksichtigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen und sonstigen Kosten werden in der Regel nur geringfügige Überschüsse erzielt.
• Ein großer Teil der Vermieter bestätigt, dass die Vermietung aufgrund gesetzlicher Regulierungen zunehmend unattraktiv wird. Genannt werden vor allem die laufenden Verschärfungen des Mietrechts, die als „faktische Enteignung“ empfunden werden, die zunehmenden Mietausfallrisiken, die Aufteilung der CO2-Abgabe, die Regelungen des Heizungsgesetzes bzw. der geplanten Novellierung sowie der mit Mieterwechsel und Wohnungsneuvermietung verbundene Stress.
• Insbesondere sehen sich sehr viele Privatvermieter im Hinblick auf Sachkostensteigerungen und Zinsverteuerungen aus finanziellen Gründen nicht in der Lage, ihre Wohnungen energetisch zu sanieren und die Heizung auf Wärmepumpen umzustellen.
• Unzufriedene Vermieterkreise reagieren darauf mit unterschiedlichen Strategien: Manche verkaufen ihre Wohnungen an die Mieter, manche an Investoren (die in der Regel die Mieten erhöhen), manche wandeln sie in Zweit- oder Ferienwohnungen um, manche lassen sie einfach längere Zeit leer stehen.
• Verkäufe gelten auch deshalb als attraktiv, weil die Verkaufserlöse sehr oft zu höheren Renditen und mit deutlich weniger Aufwand in anderen Investments angelegt werden können. Zudem ist der Verkauf von bis zu drei Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren steuerfrei, sofern die gesetzliche Haltefrist von zehn Jahren abgelaufen ist.